Especulació immobiliària i globalització financera a nivell Estatal,
és una sintesi de l’exposició de Julio Rodríguez en el debat de maig
2005 de l´entitat Attac Madrid(Espanya),fet per Julio Rodriguez, en un
món com afirma Ignacio Ramonet hi ha 2000 milions de persones en la
pobresa no és ni tan sols l´habitatge, però que per l´interès del
tema, val la pena difondre, a falta de dades especifiques del conjunt
de Catalunya i arreu dels Països catalans, tot i que l´anàlisi següent
incideix en els mateixos efectes. A més, s´afirma que els problemes
venen del capital financer que inverteix per especular i que prové de
paradisos fiscals, com analitzen aqui.
Analitzem causes de l´especulació que ofega a families amb els preus
de l´habitatge i que nega un dret reconegut:
Actualment el maó ha tret recursos financers de la inversió
productiva, de tal forma que ha convertit a la gran majoria dels
espanyols en possibles especuladors si tenen ocasió.
Aquest model no és sostenible des de qualsevol punt de vista: econòmic
o ecològic.
Julio Rodríguez fa una anàlisi de la situació, dels factors que
impulsen l’especulació immobiliària i dels possibles efectes a llarg
termini.
1. Factors generals d’impuls sobre l’economia espanyola
– Impulsos positius derivats de l’ingrés en la eurozona: tipus de
canvi favorable, tipus d’interès reduïts amb caràcter permanent,
aportació substancial dels Fons Estructurals i de Cohesió de la UE.
Per últim, la immigració ha suposat una aportació substancial a la
demanda efectiva i a l’oferta productiva, ascendint a 3,7 milions
d’habitants, el 8,4% de la població de l’Estat espanyol (43,9
milions), dels quals el 42,4% estan(de moment) a Catalunya i a Madrid.
– L’acceleració de la demanda interna en 2003-04 ha provocat un
sensible augment de les importacions. El dèficit exterior treu 1,5
punts percentuals al creixement del PIB. El fort augment del consum i
de la construcció, pot dur a l’economia espanyola a instal·lar-se en
una situació d’elevat dèficit extern, on de moment solament semblen
tenir estalvi positiu net les administracions públiques i és acusat el
desequilibri de llars i d’empreses.
– Canvis substancials en l’estructura productiva de l’Estat espanyol
després de 1997, destacant el continu descens de la producció de
mercaderies (sector primari, indústria i energia), que des del 25,4%
del PIB en 1997 ha passat a suposar el 19,8% en 2004. S’ha reforçat
espectacularment la participació del sector de la construcció en la
producció i l’ocupació. Des del costat de la demanda la construcció
suposa el 16,1% del PIB, cinc punts més que en 1997.
2. El creixement dels preus de l’habitatge a nivell estatal. Una
inflació de demanda
– Forta demanda: Baixos tipus d’interès (inferiors a la inflació),
llargs terminis dels prestec habitatge, intensa participació en el
procés de les entitats de crèdit (via prestec i participació directa
en la promoció), augment ràpid de les llars, fomentat per la
immigració i la reducció de grandària dels mateixos, compres
d’habitatges per estrangers i presència creixent del
comprador-inversor, que no veu millors alternatives a l’estalvi que la
compra d’un habitatge.
– Reacció de l’oferta: pressió sobre el sòl, augment del cost del
mateix que alimenta de nou la inflació de preus dels productes
immobiliaris, qualificació intensa de sòl com urbanitzable residencial
que no baixa els preus, control de la propietat del sòl per un nombre
reduït de propietaris a nivell local. S’han iniciat habitatges en el
període 1998-2005 a un ritme mig anual de gairebé 600.000 (en els
últims anys d’auge, 2004-05, se supera aquesta mitjana), el que
implica que no hi ha hagut restriccions significatives de l’oferta.
– La nova oferta supera de bon tros a la nova demanda d’habitatge com
bé d’ús (350.000 noves llars, 100.000 habitatges secundàries, 200.000
s’adquireixen com bé d’inversió).
– Fallades dels mercats de sòl i d’habitatge. El propietari de sòl
exerceix un doble monopoli d’ús i de producció del mateix. El mercat
no aporta habitatges a preu raonable i no informa sobre qui no poden
accedir a un habitatge. L’esforç d’accés a l’habitatge suposa una
detracció molt important dels ingressos familiars de les noves llars.
3. Transaccions, producció d’habitatges, preus immobiliaris
– Transaccions d’habitatges: En 2004 es van taxar 1.300.000
habitatges, amb un valor de mes de 250.000 milions d’euros,
equivalents al 32,8% del PIB del passat any (en 1997 s’havien taxat
632.000, amb un valor del 11,1% del PIB). La inversió estrangera en
immobles va passar de suposar 25.000 habitatges de 100 m2, a preu mig
de mercat de de aquest any, a suposar 50.400 habitatges en 2003,
descendint en 2005 fins a un ritme de 30.000 compres. Els 857.510
habitatges en les vendes dels quals van intervenir els notaris en
2004, al preu mig estimat per la mateixa font, suposaven gairebé
121.000 milions d’euros, el 15,1% del PIB.
– Oferta d’habitatges: en 2004 els habitatges visats pels Col.legis
d’Aparelladors van ascendir a 687.100 (el 19,8% a Andalusia-135.786- i
el 14,3% en la C. de València-98.176-), enfront d’una creació de noves
llars de 414.400 (*EPA), el que implica que es construïxen uns 273.000
habitatges no habitades habitualment i que s’adquireixen per inversors
en una proporció molt elevada. En 1997 el total de visats era de
337.700, destinant-se en aquest any 151.600 habitatges a fins
diferents al de residència habitual. L’estimació dels habitatges
iniciats en 2004, segons el Mº d’Habitatge va anar de 689.800, bastant
mes del doble que en 1997 (323.200), de les quals solament el 9,9% van
ser habitatges protegits, proporció molt inferior a la de la primera
meitat dels anys noranta (25-30%).
– Preus dels habitatges: entre 1997 i 2005 l’augment acumulat dels
preus dels habitatges a Espanya ha estat del 177%, equivalent a set
vegades el creixement dels preus de consum i dels salaris en el mateix
període de temps. Els preus mes elevats, per autonomies, eren els de
la C. A. de Madrid (2.617,4 euros/m2, 39 milions un habitatge de 90
metres quadrats) i País Basc, mentre que els mes reduïts eren els
d’Extremadura (836,3 euros/m2, 12,5 milions de pessetes per habitatge
mig de 909 m2), segons l’estimació del Mº d’Habitatge per al primer
trimestre de 2005.
– Entre els països occidentals, entre 1997 i 2004 solament Irlanda
superava a Espanya quant a augment acumulat de preus dels
habitatges(179% i 151%, respectivament) , destacant l’estancament o
fins i tot descens dels preus dels habitatges a Japó i Alemanya en
aquest període.
4. El paper de les entitats de crèdit en l’auge immobiliari
– La decisió de comprar un habitatge depèn del preu de venda de la
mateixa i de les condicions de finançament (tipus d’interès, termini i
relació préstec/valor), que són molt rellevants a l’accedir sota la
forma de propietat, dominant a Espanya. En l’habitatge es finança la
compra, però també la promoció i construcció. El conjunt de les tres
destinacions citats equival al que es denomina com Crèdit Immobiliari.
– En 2004 (31. Decembre.) el saldo viu del crèdit immobiliari citat
equivalia al 54,3% del crèdit al sector privat del total d’entitats de
crèdit, mentre que aquesta participació era del 39,9% en 1997,
corresponent a 2004 una variació interanual d’aquest saldo del 27,1%.
Dintre d’aquest ultimo el crèdit a comprador va créixer en un 24% en
2004, però el crèdit a promotor ho va fer en un 43%. La relació crèdit
immobiliari/PIB va passar des del 28,4% en 1997 fins al 69,7% de 2004.
– La presència de les entitats de crèdit no es limita als préstecs,
sinó que també participen intensament en societats promotores, amb el
que el risc acumulat davant el *subsector immobiliari residencial
supera a l’elevada quota de la cartera de crèdits destinada al mateix.
5. El fort endeutament de les famílies
– La relació deute creditici de les llars/renda disponible ha crescut
des del 52,7% de 1997 fins al 105% en 2004. La relació
estalvio-inversió de les llars que en 1997 ascendia al 4,5% del PIB,
s’ha fet negativa en 2004.
– La taxa d’estalvi familiar encara equivalia en 2004 al 10,6% de la
renda disponible, però l’esforç inversor en habitatge s’ha fet molt
potent en els últims anys, tant per a l’habitatge per a ús com per a
l’habitatge-actiu. Això explica que amb un estalvi que no augmenta en
proporció als ingressos d’aquest cobrint una elevada inversió en
immobles, amb l’ajuda decisiva del finançament extern, en la major
part a tipus d’interès variable actualitzable cada any.
– El dèficit exterior de balança corrent espanyola (-5% del PIB en
2004) és un reflex d’aquest canvi de comportament de les llars
espanyoles, després de la persistència d’uns tipus d’interès per sota
de la inflació i d’unes elevacions substancials dels preus dels
habitatges.
6. Especulació, finançament local i estructura productiva
– Es busquen infructuosament culpables al problema de l’augment dels
preus dels habitatges i al consegüent augment de l’esforç d’accés a la
mateixa per a les joves llars. Els agents econòmics saben que el
planejament urbanístic es pot modificar a Espanya.
– El comportament «racional» dels polítics en els ajuntaments és el de
maximitzar els ingressos urbanístics. L’eliminació de la frontera
urbanística (tot el sòl és urbanitzable) no és condició suficient per
a reduir el cost del sòl. Es qualifica molt més del que es construeix
i el propietari de sòl edifica en el moment que pot maximitzar els
seus ingressos.
– Elevada rendibilitat de la inversió urbanística. S’ha estimat que en
2004 cada metre quadrat de sòl *recalificado des de *rustico a
urbanitzable residencial va aportar en terme mitjà uns beneficis de
100 euros per metre quadrat, que a Madrid van ascendir a 1600 euros/m2.
– Fort creixement del sòl urbà i urbanitzable a nivell estatal cada
any, estimant-se uns volums d’edificació molt superiors al que
indiquen les estadístiques sobre els nous habitatges construïdes. El
valor del sòl i dels habitatges depèn de la reduïda fracció de l’estoc
existent que es transmet (en 2004 els habitatges venuts a Espanya
suposaven solament el 3,5% del parc d’habitatges existent),
diferenciant-se per complet dels processos de formació dels preus dels
restants béns i mercaderies.
– El preu del sòl es forma a partir de les expectatives que oferix el
volum edificable i dels preus esperats dels habitatges que sobre el
mateix s’edifiquen (mètode del cost residual). Els alts costos del sòl
reflecteixen, doncs, les expectatives d’elevats preus dels habitatges
a construir sobre el mateix.
– Es considera, en general, que la proporció d’augment dels preus de
l’habitatge no explicable pel comportament de les variables
fonamentals (en l’habitatge són fonamentals el ritme d’augment real
del PIB per habitant, els tipus d’interès reals, el creixement de les
llars, inclosos els procedents de la immigració, l’evolució de
l’ocupació) pot considerar-se com bombolla, sobrevaloració o derivada
de la simple especulació, en la qual les expectatives ocupen un paper
transcendent. Els ajustaments possibles del mercat en una etapa
*post-auge de possible desacceleració o reculada dels preus poden ser
mes agressius en la mesura que hagi hagut mes «bombolla» en l’etapa
inicial d’auge.
– A nivell estatal pot haver certa incidència de la globalització
financera en la bombolla immobiliària, especialment en els mercats
d’habitatges destinats a segona residència, com sembla haver succeït a
Marbella i àmplies zones de la costa mediterrània(Països catalans), on
els diners procedents de paradisos fiscals té bastant que veure amb la
construcció desordenada d’habitatges en el litoral. Bastant del que
succeïx es deriva de les polítiques urbanístiques dels ajuntaments,
aparentment preocupades pel creixement ràpid del corresponent parc
d’habitatges, en detriment de la ciutat, la construcció de la qual és
una mica més que fer nous habitatges. La proporció d’ocupació en la
construcció a Espanya s’aproxima al 12,5% de l’ocupació total, menys
del 8% en la UE, i aquesta participació és del 19% en les províncies
andaluses de Màlaga i Almería.
– L’actual política urbanística dels ajuntaments té lloc sota el
mantell permissiu dels governs autònoms. Aquesta actuació està
expulsant activitats productives sostenibles, que no poden competir en
rendibilitat amb la promoció immobiliària, però que en bastants
ocasions garanteixen un major volum d’ocupació que el que succeïx
després de la construcció dels ingents blocs de cases de temporada. En
el Cens de 2001 els habitatges secundaris, juntament amb els
habitatges buits, suposaven el 31% del parc total d’habitatges (38% a
València). En aquest context no és estrany que l’activitat productiva
es reestructuri en favor de la construcció, que creixi el dèficit de
balança de pagaments i que també canviï en el mateix sentit la
composició del poder econòmic.
Cal difondre els moviments socials associats de la manca d´habitatge,
especialment actius en els darrers temps, i exigir respostes en temes
d´habitatge als politics ara que tenim eleccions aprop:
– V de vivenda
– V de vivenda (fòrum de debat i propostes)
– Ciutadans contra l´especulació
